부동산 상승신호. 하락신호 (06/03/2022)

안녕하세요,

토마스와 함께하는 미국주식으로 출발하기 #토미출 입니다.

부동산 공부는 다른 공부와는 다르게 이제 시작해서 하나씩 하나씩 배워가고 있습니다.

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그 첫 발걸음은 #'부동산 상승신호. 하락신호' 라는 신현강 지은이의 책으로 시작했습니다.

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그럼 이번역 '부동산 상승신호. 하락신호' 출발합니다!

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부동산은 7가지의 사이클로 나눠 있다고 말하고 있습니다.

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아래와 같이 침체기->회복준비기->회복기->상승기->확산기->급등기->쇠퇴기 입니다.

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부동산 7단계 사이클 (책 내용 중)

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침체기

매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오른다

#침체기 핵심 요소 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 꾸준히 감소(▼)

2) 전세가격 : 전세가격 상승세(▲) (집 값이 떨어질 것을 우려해 사는것보다 전세 거주 선호)

3) 투자수요 : 투자수요 증가 (▲)

4) 실수요 : 구매수요 없음(-)

5) 정부정책 : 시장 정상화 검토

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이 시기에는 '수익형 부동산' 및 '경매 투자'가 활성화 되는 시기라고 설명하고 있습니다.

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어차피 오르지 않는 시장이라면 시세차익형 투자 보다 매월 안정적으로 월세를 받을수 있는 수익형 투자에 관심을 가질 수밖에 없다.

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회복준비기

전세가 급등하고 친부동산 정책이 등장

#회복준비기 핵심 요소는 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 공급 크게 감소(▼▼)

2) 전세가격 : 전세가격 급등세(▲▲)

3) 투자수요 : 갭 투자 수요 증가(▲▲)

4) 실수요 : 소폭 증가(▲)

5) 정부정책 : 시장 정상화 대책 발표

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이 시기에는 갭 투자 및 미분양 물건 투자가 활성화 되는 시기라고 설명하고 있습니다.

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전세가격이 계속 올라 매매가격에 급접해지면 매매가격이 밀려 올라가는 경우가 많기 때문에, 전세가격 때문에 허리가 휘기보다는 마음편하게 매입하겠다는 수요가 증가 합니다. 소액으로도 꽤 괜찮은 시세차익을 기대 할 수있는 방법 입니다.

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또한 정부는 전세가격을 안정시키고 침체된 부동산 시장을 정상화 하기 위해서 '청약제도 개선' 및 '재건축 규제 완화' 라는 카드를 사용 합니다.

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회복기

주택공급 늘어나고 투자수요 급증

#회복기 핵심 요소는 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 공급 증가(▲)

2) 전세가격 : 급등세 지연(▲)

3) 투자수요 : 투자수요 급증(▲▲▲)

4) 실수요 : 구매 수요 증가(▲▲)

5) 정부정책 : 시장 회복 이후 규제 강화 검토

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이 시기에는 수요가 늘어 나는 걸 본 건설사는 분양물량을 늘리기 시작하므로 공급물량이 점점 늘어난다. 수도권(경기) 같은 경우 2008년(글로벌경기위기) 부터 이어온 주택공급물량 감소세를 2013년 부터 부동산 시장 정상화를 위해 정부가 '4.1 부동산 대책'(주택 구입을 권장하는 대책) 을 발표하므로 주택 매매를 권장 합니다.

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또한 'A급 입지에 대한 투자' 및 '신축 및 재건축 아파트 투자'가 활성화 됩니다. 주택 구입 수요가 늘어나가 시작하면 A급 입지보다 가격 상승이 되기 때문입니다.

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상승기

급등하다가 일부 조정

#상승기 핵심 요소는 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 공급 증가(▲▲)

2) 전세가격 : 일부 역젠세난(▼) (입주물량과 매도물량이 한꺼번에 쏟아지면서 가격 조정)

3) 투자수요 : 규제로 소폭 감소(▼)

4) 실수요 : 규제로 크게 감소(▼)

5) 정부정책 : 규제 강화 시작 (다주택자 중과세 및 양도세 강화 세금규제 시행, 청약제도 개편)

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이 시기에는 '똘똘한 한 채' 가 인기를 끌게 된다. 정부가 다주택자에 대한 규제가 강화되면 여러채를 보유하게 되더라도 보유세나 양도세의 부담이 상당히 높아지기 때문에 다주택자의 투자 효율성이 크게 떨어지기 때문입니다.

확산기(1차 순확장)

공급이 줄고 실수요자가 늘어난다

#확산기 핵심 요소는 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 공급 감소세 시작(▼)

2) 전세가격 : 큰 변화 없음(-)

3) 투자수요 : 투자 수요 확산(▲▲)

4) 실수요 : 구매수요 증가(▲)

5) 정부정책 : 규제 강화 계속(분양가 상한제 실시)

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이 시기에는 'A급 지역의 신축 및 구축아파트 투자' 및 '비규제지역 풍선효과 노리기' 입니다. A급 지역은 상승기 때 크게 상승하고 하락기에는 상대적으로 덜 떨어지는 모습을 보이기 때문에, 장기적으로 보유하게 시장 사이클이 변화하더라도 자산을 안정적으로 지킬 수 있기 때문입니다

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또한 2018년 공급이 최고점을 찍은 수도권(경기)지역은 입주물량이 계속해서 줄어드는 모습을 보입니다. 2017년부터 시작된 정부의 부동산 규제 발표가, 2018년 9.13대책, 2020년 소득세법 개정 등 줄줄이 이어지면서 건설사들이 신규분양을 점차 줄였기 때문입니다.

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급등기(2차 순확장)

실수요가 외곽까지 확장

#급등기 핵심 요소는 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 공급 크게 감소(▼▼)

2) 전세가격 : 전세가격 상승(▲▲)

3) 투자수요 : 투자수요 확산(▲▲▲)

4) 실수요 : 구매수요 급증(▲▲▲)

5) 정부정책 : 규제 강화 계속(수도권(경기)지역 2018년 부터 공급 지속적 감소)

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이 시기에는 정부가 택지개발지구 개발 및 신도시 공급을 늘린다는 발표를 많이 하게 됩니다. 그래서 전세가격은 상승하나 문제는 이때 부터 시작되는 주택공급 부족 입니다. 그리고 건설사들은 중심지와 외곽지를 막론하고 분양을 늘려 수익을 낼려고 하고 합니다.

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또한 '풍선효과의 확산세를 노린 투자'와 전세갭투자'를 활용한 투자가 활성화 됩니다.

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쇠퇴기

수요는 줄고, 곱급은 늘어남

#쇠퇴기 핵심 요소는 5가지 입니다.

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1) 주택공급 : 공급 공급세 증가(▲)

2) 전세가격 : 전세가격 유지(-)

3) 투자수요 : 투자수요 감소(▼)

4) 실수요 : 구매수요 급증(▼)

5) 정부정책 : 규제 강화 계속(침체시 규제 해제)

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이 시기에는 급등기에서 중심지 및 외곽지가 모두 가격이 올라, 실수요자나 투자자모두 구매를 하지 않게 됩니다.

또한, 부동산 가격은 아직 떨어지지 않았으므로 정부규제를 계속 강화 하게 됩니다.

그리고 이 시기에 나타나는 대표적인 현상은

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1. 청약 통장 가입자 수 ▼

2. 아파트 청약 경쟁률 ▼

3. 미분양 아파트 ▲

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2008년 부터 시작된 오랜 침체장을 겪었던 사람들은 부동산 시장이 회복의 기미를 보이던 2014년에도 '주택을 이제 끝났다' 라며 주택 구매를 하지 않았습니다. 이 시기에는 무엇보다 자신의 자금 상황에 맞게 운용하는 것이 중요하다고 말하고 있습니다.

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• 토미출의 생각 정리 하기

부동산의 개념을 점점 익혀가고 있는 상황에서 기억이 더듬어 보면 2018년 경기도 한 지역이 역전세난을 맡아 친구가 전세가격을 돌려 받았다는 기억이 있다. 이 지은이가 말하는 7사이클 중 상승기 였던것 같다. 그 이후, 그 지역뿐 아니고 그 외곽지역 까지 매매수요가 증가해서 가격이 올라가고, 공급이 점점 줄어들면서 2019년 후반부터 그 전세 가격 및 매매 가격이 2배가 되는 기이한 현상을 목격 하였습니다. 확산기를 거쳐 급등기로 넘어가고 있었던것 같다. 그럼 토미출은 이러한 상황을 목격하고, 느꼈으면 어떻게 준비를 해야 될까?

다시 올 기회를 놓치지 않으려면 꾸준히 시장을 Monitoring 하고 기회를 준비해야 되지 않을까?

 

그럼 다음역에서 만나요~

 

감사합니다.